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日本金融监管部门对房地产交易中加密货币使用的增加表示担忧，并直接提出了“洗钱”问题，发布了包含行业合规事项的联合指南。当局判断，当房地产款项以比特币等虚拟资产支付时，由于其跨境转移的即时性，追踪将变得更加困难。
监管机构发布联合指南
日本金融厅于29日联合国土交通省、警察厅及财务省，向相关行业协会发布了关于“房地产交易中虚拟资产应用”的联合要求文件。当局指出，“虚拟资产可以瞬间跨境转移，作为房地产交易的支付手段被滥用的风险很高”，并要求加强管控以防止洗钱和非法行为。
强化客户身份与资金来源验证
其核心在于，要求将客户身份验证和资金来源确认从“形式流程”转变为实质性管控。当局强调，根据《防止犯罪收益转移法》，处理涉及虚拟资产的房地产交易的中介，必须严格执行交易对手的身份确认和资金来源验证。
同时，文件要求，若发现疑似无照经营或资金流动异常的情况，应迅速向监管部门和调查机构报告。鉴于房地产交易单笔金额巨大且相关方多层交错，一旦涉及虚拟资产，“异常迹象监测”实际上成为了第一道防线。
明确报告义务
此次文件也具体明确了报告义务。根据《外汇及对外贸易法》，若从海外接收超过3000万日元（约合韩币4.4361亿元，按1美元=1478.70韩元汇率计算）的虚拟资产，或发生向海外支付的汇款性质交易，可能成为“支付或收款报告”的提交对象。 此外，文件再次确认，非居民在日本取得房地产或其权益时，需提交“在日本取得房地产或其权益的报告”。当局使用了“掌握现状”这一表述，除了查处违规行为外，也被解读为旨在积累虚拟资产相关房地产交易的规模与路径数据，为后续的监管设计奠定基础。
警惕无照经营风险
当局特别明确，代表客户将虚拟资产兑换为法定货币或进行中介的行为，可能构成“虚拟资产兑换业务”。这意味着，如果房地产公司以支付便利为由，实质上从事兑换或中介业务，其无照经营违规的风险将增大，可能构成违法。
纳入整体金融监管框架
此次措施与日本将虚拟资产纳入正规金融监管的大趋势相吻合。日本本月修订了《金融工具交易法》，提出将虚拟资产归类为“金融商品”的方向，并正在推动对无照经营者的刑事处罚加重、罚款上限提高，以及明确禁止内幕交易等。政府也在2026年税制改革大纲中，提出了将虚拟资产所得税率从现行的最高55%累进税率，调整至接近股票所得的20%分离课税方案。预计监管强化与制度完善将同步推进，房地产市场的“虚拟资产支付”也将被纳入更严密的监控体系之中。
