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美国平均30年期固定抵押贷款利率升至7.49%，创2023年11月以来新高
美国平均30年期固定抵押贷款利率已飙升至7.49%，达到2023年11月以来的最高水平，这给潜在购房者带来了又一轮购房成本冲击。根据抵押贷款银行家协会（MBA）发布的《每周申请调查》数据，截至10月2日当周，该利率上升了19个基点。随着长期国债收益率大幅走高，自2月下旬以来，抵押贷款利率已累计攀升约1.4个百分点。
借贷成本上升导致抵押贷款需求下滑
最新的利率上调已经开始抑制市场需求。上周，抵押贷款总申请量下降了4.2%，其中购房贷款申请下降2.1%，再融资活动则大幅下降7.5%。
再融资业务受到的冲击尤为严重，因为数百万现有房主仍持有远低于当前市场水平的低息抵押贷款。这种巨大的利差产生了强烈的“锁定效应”：房主们不愿出售房产，因为搬家往往意味着要用利率超过7%的新贷款替换掉原本利率仅为3%-4%的低息贷款。
国债收益率是推动抵押贷款利率走高的主要动力
美联储并不直接设定抵押贷款利率。30年期住房贷款更多地受到长期国债收益率和抵押贷款支持证券（MBS）的影响。由于投资者对持续通胀和“更高利率维持更久”的预期进行定价，这两类资产近期均承受压力。
目前，10年期国债收益率已攀升至5.3%以上，达到近24年来的最高水平。油价突破100美元进一步加剧了通胀担忧，增加了借贷成本将长期维持在高位的风险。这一关联性在9月底已初见端倪：当时随着国债收益率突破5%，抵押贷款利率曾触及7.03%。仅在此后的几天内，MBA数据显示的利率又飙升了46个基点，达到7.49%。
买家选择增多但购买力减弱
此次利率上涨发生在美国房地产周期的一个特殊节点。据Redfin数据，8月份卖家数量比买家多出近58%，这是自2013年以来差距最大的一次。约有153万卖家竞争约97.23万名买家。
从理论上讲，这种“卖家过剩、买家稀缺”的不平衡局面应赋予买家更多的议价能力。
