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什么是加密货币抵押贷款？
加密货币抵押贷款是一种住房贷款，允许您以加密货币（通常是比特币或USDC）作为首付的抵押品，而无需将其出售。您既能获得房屋，又能继续持有加密资产，同时避免了应税交易。在其他大多数方面，它与普通抵押贷款运作方式相同。
这一概念在今年从小众走向主流。人工智能驱动的抵押贷款机构Better Home & Finance在2026年3月宣布推出美国首批由房利美支持的加密货币抵押贷款，并开放了等候名单。首笔贷款于6月4日发放，预计今年夏季晚些时候将在全国范围内推广。由于这些贷款符合规范且由房利美支持，它们享有与标准住房贷款相同的政府支持背景和消费者保护。
与传统方式的对比
通常，持有加密货币的购房者需要先出售资产，缴纳资本利得税，然后用现金支付首付。这不仅消耗了资产头寸，锁定了税负，也放弃了未来可能的升值空间。
加密货币抵押贷款则跳过了出售环节。您以BTC或USDC作为抵押品，贷款机构据此为首付款提供资金，您的加密资产将由托管方保管直至贷款还清。这种结构主要帮助那些加密资产丰富但现金不足的购房者，这在年轻持有者中尤为常见。数据显示，美国有5200万人持有数字资产；2025年Redfin数据显示，12.7%的Z世代和千禧一代买家曾出售代币来支付首付，而X世代这一比例仅为3.5%。
运作机制
为简化流程，该产品将两笔贷款合并为一笔：一笔是标准的房屋抵押贷款，另一笔是以加密货币担保的首付贷款。您只需每月支付一次还款，两笔贷款共享相同的利率和期限。具体流程如下：
申请并获得预批准：您需经过信用检查、收入验证和房产资质审核。符合房利美标准的独户住宅、公寓和联排别墅均可申请。
接受贷款方案：您将获得15年或30年期的固定利率合规房利美抵押贷款。
抵押加密货币：从您的账户中，将BTC或USDC转入托管账户。该过程通过API一键完成，完全数字化。
按折扣计入额度：抵押的比特币可按其价值的40%计入首付，USDC则为80%。例如，要获得10万美元的首付贷款，需抵押约25万美元的BTC或12.5万美元的USDC。额外的抵押缓冲用于应对价格波动。
数字化交割：您将获得房屋的主抵押贷款和以加密货币抵押及房屋二次留置权担保的首付贷款。特定会员可获得最高1万美元的贷款机构抵免金，用于抵扣交割成本或降低利率。
还款与退出：当两笔贷款还清、再融资或出售房屋时，您的加密货币将全额返还至账户。
该产品与早期加密借贷的关键区别在于无需追加保证金或抵押品。一旦完成抵押，价格波动不会影响贷款条款。根据产品页面说明，这是一次性抵押，加密资产仅因逾期还款而面临风险，与市场波动无关。这区别于保证金贷款——后者在贷款价值比超标时可能自动清算抵押品，无论还款是否按时。
实际案例
2026年6月4日，首笔贷款发放给密歇根州安娜堡一对30岁出头的夫妇。丈夫是软件工程师，持有大量比特币但缺乏传统首付所需的现金。他们选择抵押加密货币，通过30年期固定利率的房利美贷款购买了首套住房。交割时，他们连接账户并一步完成了抵押资产转移，无需支票、电汇或出售操作。丈夫表示：“购买首套房一直是我们的目标，但我不愿为此放弃十年的投资积累。现在我们拥有了房子，比特币也完好无损。”
主要优势
无需出售意味着免缴资本利得税，且可保留未来增值潜力。该结构还将非流动性的数字财富转化为房产，同时不耗尽银行存款。市场需求显著：全面推广前，等候名单预计可带来2.5亿美元的贷款额。
主流支持同样关键。该产品定价与其他合规贷款相似，而非通常独立加密贷款的高利率，因为一级抵押贷款仍符合房利美的传统规范。
潜在风险
这仍是抵押贷款，常规规则同样适用。逾期60天，贷款机构可能清算抵押的加密货币。房屋止赎遵循标准房利美时间表，从第180天开始单独计算。加密资产仅因违约而非价格下跌面临风险。
其他注意事项也值得权衡：抵押品由第三方托管；申请门槛要求持有账户、足额加密资产、良好信用及符合房利美标准的房产。贷款机构明确声明不提供财务或税务建议。并非所有人都认同此举：去年四位民主党参议员曾警告监管机构，在贷款审核中使用加密抵押品可能对住房市场稳定性构成风险。
为何此时推出？
2025年6月，联邦住房金融局在局长指导下，要求房利美和房地美在抵押贷款风险评估中将受监管美国交易所持有的加密货币列为合格资产。这为合规产品铺平了道路。加密货币抵押贷款并非全新概念，但这是首个获房利美认可且可规模推广的版本。正是这一区别使其具备了真正落地应用的可能性。
